Receita Federal esclarece tributação e afasta temor de imposto geral sobre aluguel por temporada

Aluguel por temporada não sofrerá um imposto universal a partir de 2026, segundo esclarecimento formal da Receita Federal que rebateu informações divulgadas de forma generalizada sobre a reforma tributária.

Entenda o que muda na tributação do aluguel por temporada com a reforma

O ponto central da dúvida pública surgiu com a instituição do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), criados pela Lei Complementar 214/2025. Ambos formam um modelo de Imposto sobre Valor Adicionado (IVA) dual que substituirá parte dos tributos sobre consumo vigentes. Rumores indicavam que, já em 2026, todo contrato de locação de curto prazo estaria sujeito a uma nova cobrança. O Fisco negou essa leitura, explicando que a lei atribui tratamento semelhante ao setor hoteleiro somente em circunstâncias específicas, preservando a maioria dos proprietários pessoas físicas.

Pela definição legal, classifica-se como locação por temporada o contrato de até 90 dias. Esse prazo delimita a fronteira entre moradia tradicional e hospedagem. O texto da reforma menciona que tais contratos poderão ser equiparados à hotelaria para fins de IBS e CBS, mas apenas quando o locador se enquadrar como contribuinte habitual desses tributos.

Quem realmente pagará IBS e CBS no aluguel por temporada

Para um proprietário pessoa física ser considerado contribuinte do novo sistema é preciso cumprir simultaneamente dois parâmetros: possuir mais de três imóveis destinados à locação e auferir receita anual superior a R$ 240 mil com aluguel por temporada. O valor-limite será reajustado anualmente pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), impedindo perda de poder de compra ao longo do tempo.

Quem detém até três unidades ou recebe menos do que o teto monetário permanece enquadrado apenas no Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF). Nessa condição, não há incidência de IBS e CBS. O modelo foi pensado para blindar pequenos locadores, evitando aumento de custos e pulverização de encargos sobre quem utiliza o imóvel como renda complementar.

Transição até 2033 reduz impacto imediato

Embora 2026 simbolize a largada do novo sistema, a cobrança plena ocorrerá de forma escalonada entre 2027 e 2033. A transição foi concebida para que mercado, contribuintes e administração pública adaptem processos de apuração, recolhimento e fiscalização. Na prática, isso significa que mesmo os locadores que se enquadrarem como contribuintes não arcarão com a integralidade das alíquotas logo no primeiro ano.

No segmento de locação residencial tradicional – contratos superiores a 90 dias – prevê-se redução de 70% na carga de IBS/CBS, resultando em alíquota efetiva aproximada de 8%, além do IR. Para a locação de curto prazo enquadrada como hospedagem, a lei determina benefício menor, porém inferior aos percentuais citados em notícias que causaram apreensão.

Regras diferenciadas para grandes proprietários de aluguel por temporada

Grandes participantes do mercado, que concentram diversos imóveis e movimentam receita volumosa, também terão mecanismos de moderação da carga fiscal. A legislação prevê:

• Alíquotas reduzidas em relação ao padrão do consumo;
• Tributação somente sobre valores que excedam R$ 600 por unidade imobiliária;
• Direito de abater custos de manutenção e reformas, diminuindo a base de cálculo;
• Sistema de cashback, permitindo ao inquilino de baixa renda receber devolução parcial de IBS/CBS.

Esses instrumentos visam tornar a tributação progressiva, isto é, proporcional à capacidade econômica do contribuinte, ao mesmo tempo em que aliviam o impacto sobre locatários de menor poder aquisitivo.

Locação residencial tradicional mantém tributação reduzida

A distinção entre locação por temporada e aluguel residencial regular permanece fundamental. Imóveis ocupados por prazos superiores a 90 dias não são equiparados à hotelaria em nenhuma hipótese, mantendo somente o IRPF como regra geral e, futuramente, a alíquota reduzida de IBS/CBS. A Receita Federal enfatiza que a reforma não pretende onerar lares permanentes nem encarecer o mercado de moradia.

Ajustes na Lei Complementar 227/2026 reforçam proteção ao pequeno locador

Duas semanas antes do esclarecimento do Fisco, foi sancionada a Lei Complementar 227/2026, que finaliza a regulamentação iniciada em 2025. Entre as novidades, destacam-se:

Imagem: Internet

• Redução das hipóteses de enquadramento como contribuinte, conferindo mais segurança jurídica;
• Aperfeiçoamento do redutor social aplicado a contribuintes de baixa renda, com definição de aplicação mensal e preservação de créditos futuros;
• Maior clareza sobre a correção do teto de R$ 240 mil mediante IPCA, evitando defasagens.

Esses ajustes respondem a críticas iniciais de especialistas quanto à possibilidade de cobrança indevida sobre locadores de pequeno porte. Com as alterações, o risco foi minimizado, e o universo potencial de contribuintes de IBS/CBS no setor ficou restrito a investidores de perfil empresarial.

Por que a Receita Federal emitiu nota sobre aluguel por temporada

Informações publicadas recentemente indicavam que todos os proprietários seriam atingidos por uma espécie de “novo imposto” em 2026. A nota oficial refutou esse entendimento, realçando que:

• A legislação aprovada não institui cobrança imediata e ampla;
• Critérios objetivos protegem quem possui até três imóveis;
• Período de transição posterga efeitos financeiros até 2033.

A divulgação se mostrou necessária para evitar interpretações equivocadas que poderiam influenciar reajustes indevidos de preços, desestímulo ao aluguel de curto prazo ou decisões precipitadas de venda de ativos imobiliários.

Quais etapas vêm a seguir no cronograma da reforma tributária

Com a publicação da LC 227/2026, a regulamentação do IVA dual está formalmente concluída. A partir de agora, a Receita Federal e as secretarias de Fazenda estaduais avançarão na elaboração de normas infralegais, definindo:

• Processos de inscrição de contribuintes no Cadastro IBS/CBS;
• Formulários e prazos de entrega de declarações;
• Métodos de abatimento de créditos e solicitação de cashback;

O próximo marco relevante para os proprietários de imóveis ocorre em 2027, quando a primeira fração das alíquotas de IBS e CBS começará a ser recolhida. Até lá, pequenos locadores permanecem sujeitos exclusivamente ao IRPF, enquanto grandes investidores devem acompanhar as instruções normativas para adequar sistemas de faturamento e contabilidade.

A Receita Federal conclui que o novo desenho tributário busca simplificar o sistema, corrigir distorções históricas e concentrar a incidência sobre operações de maior valor, descartando qualquer aumento generalizado de impostos ou de aluguéis decorrente das regras aprovadas.

OrganizaSimples

Olá! Meu nome é Zaira Silva e sou apaixonada por tornar a vida mais leve, prática e organizada — especialmente depois que me tornei mãe.
Criei o Organiza Simples como um cantinho acolhedor para compartilhar tudo o que aprendi (e continuo aprendendo!) sobre organização da casa, da rotina e da mente, sem fórmulas impossíveis ou metas inalcançáveis.